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AUSGABE Nr.6 September - Oktober 2007

Immobilienrecht
Neues Gesetz zur Sicherung von Vorabzahlungen beim Immobilienerwerb in Dubai

Mit sofortiger Wirkung wurde im Emirat Dubai (Vereinigte Arabische Emirate) ein Gesetz zur Sicherung von Vorabzahlungen beim Immobilienerwerb verabschiedet (Law No. 8 concerning Guarantee Accounts of Real Estate). Das Gesetz hat Vorbildcharakter für die Region und soll voraussichtlich in ähnlicher Form von anderen arabischen Staaten übernommen werden.

In den Vereinigten Arabischen Emiraten existiert wie in den meisten arabischen Staaten kein föderales Immobilienrecht. Vielmehr haben die sieben Teilemirate – Abu Dhabi, Dubai, Fujeirah, Ras Al Khaimah, Sharjah, Ajman und Umm Al Quwain – in den vergangenen Jahren individuell und voneinander abweichende Regelungen zum Immobilienerwerb erlassen. Seit dem Jahr 2006 ist es Ausländern im Emirat Dubai per Gesetz möglich, Immobilien auf Eigentumsbasis in den so genannten ‚Freehold Property Areas’ zu erwerben und darüber hinaus das Eigentum auch beim Grundbuchamt (Dubai Land Department) auf den eigenen Namen zu registrieren. Dem Beispiel Dubais hinsichtlich der Liberalisierung des Immobilienmarktes folgten zwischenzeitlich nahezu alle anderen arabischen Staaten, wenn auch in jeweils unterschiedlicher Ausprägung.

Nunmehr hat das Emirat ergänzend dazu ein weiteres Gesetz verabschiedet, das insbesondere (ausländische) Investoren schützen soll, die – wie in Dubai allgemein üblich – noch vor dem eigentlichen Baubeginn, gewissermaßen vom Planungsbrett weg („off plan“), Immobilieneigentum erwerben.

Anders als beispielsweise in Deutschland ist es in den Emiraten möglich, allein durch Abschluss eines Kaufvertrags („Property Sale Agreement“), also ohne die Erfordernis der notariellen Beurkundung, eine Immobilie zu erwerben. In der Regel müssen Investoren einen Prozentsatz des Kaufpreises bereits vor Beginn der Baumaßnahmen (10-20% der Gesamtsumme in bar, per Überweisung oder per Scheck) und anschließend in weiteren Teilbeträgen nach Baufortschritt an den Bauträger bezahlen. Bislang nicht zufriedenstellend gesetzlich geregelt waren Fälle, in denen der Bauträger zwar Anzahlungen vom Käufer entgegengenommen hat, sich dann aber vor Baubeginn „aus dem (Wüsten-)Staub machte“. Das Emirat Dubai hat diesem kriminellen Vorgehen, das die Glaubwürdigkeit des Immobilienstandorts wesentlich belastete, nun einen Riegel vorgeschoben. Investoren, die zukünftig vor Baubeginn Zahlungen leisten, transferieren diese auf sogenannte „guaranteed accounts“ (auch „trust accounts“, also Treuhandkonten, genannt), die von lokalen Banken geführt und von staatlicher Seite durch eine neu geschaffene Behörde (Real Estate Regulatory Authority) überwacht werden. Dem Bauträger wird seine Bezahlung von der Bank erst nach tatsächlichem Nachweis des Baufortschritts ausgezahlt. Die staatliche Behörde fungiert gewissermaßen als objektiver „Mittelverwendungskontrolleur“ des Bauträgers.

Als Nebeneffekt verspricht sich das Emirat von der Neuregelung eine zusätzliche Motivation für alle in Dubai tätigen Bauträger, ihre Immobilien pünktlich fertigzustellen und vermeidbare Verzögerungen auszuschließen, weil in entsprechenden Fällen auch die Auszahlung der von Investoren bereits auf das Treuhandkonto transferierten Teilbeträge erst später erfolgt.

Darüber hinaus enthält das neue Gesetz auch Regelungen zu den Werbemöglichkeiten der in Dubai tätigen Bauträgergesellschaften sowie eine generelle Registrierungspflicht der Bauträger bei der zuständigen staatlichen Behörde.

Marktbeobachter gehen davon aus, dass durch die gesetzlichen Neuregelungen der Immobilienstandort Dubai weiter gestärkt wird und insbesondere institutionelle Investoren (Versicherungen, ausländische Banken und Immobilienfonds), die sich bislang in der Golfregion merklich zurückgehalten haben, verstärkt als Immobilienkäufer auftreten werden.

DW